星鴻 · 社會住宅包租代管
閒置資產活化的專家
贊助商-aka總經理室特助aka續約修繕部經理aka桃園區協理aka邱奕棋
支援多關鍵字與同義詞（如「任務板／業績」）；點選框內可看熱門功能
稅務試算、房屋稅級距與土地增值稅重點整理。
集中管理公司公告與簽呈重點，方便同仁快速查閱。
資料來源：財政部（房屋稅 2.0 級距表）。
加入社宅，可由一般稅率 1.5%～3.6% 降為 統一 1.2%。
| 區分 | 有申報租賃所得 | 沒申報租賃所得 | 社會住宅 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 戶數 | 稅率 | 戶數 | 稅率 | ||
| 直轄市 |
4 戶以內
5–6 戶
7 戶以上
|
1.5%
2.0%
2.4%
|
2 戶以內
3–4 戶
5–6 戶
7 戶以上
|
3.2%
3.8%
4.2%
4.8%
|
社宅優惠
1.2%
統一稅率
|
| 非直轄市 |
1 戶
2–4 戶
5–6 戶
7 戶以上
|
2.6%
3.2%
3.8%
4.8%
|
社宅優惠
1.2%
統一稅率
|
||
常用於表單填寫的快速判斷：直系血親／旁系血親／姻親。實際仍以法規/主管機關認定為準。
| 等親 | 直系血親（例） | 旁系血親（例） | 常見姻親（例） |
|---|---|---|---|
| 1 親等 | 父母、子女 | — | 配偶（多數表單會另外列） |
| 2 親等 | 祖父母、孫子女 | 兄弟姊妹 | 配偶的父母（公婆/岳父母） |
| 3 親等 | 曾祖父母、曾孫子女 | 叔伯姑、姨舅；姪子女、甥子女 | 配偶的祖父母、孫子女（視規範） |
| 4 親等 | 高祖父母、玄孫子女 | 堂/表兄弟姊妹 | 表單若寫「四親等內」常會包含堂/表親 |
開發與場勘收資料兩條路線；租管師請用專線
租管師路線請用
名詞解釋與使用時機（依第三至五期執行要點，住都字第1140030759號）
快速判斷物件或房客能否進件
你要先查什麼？
電開 · 591 · 場勘委租 · 送審
依序執行，點開各步驟查看說明
催收 · 續約 · 送審補件
依序執行，點開各步驟查看說明
話術與開發策略；591、緣故等細節見
整理自「三百億元中央擴大租金補貼專案計畫作業規定」與「住宅補貼對象一定所得及財產標準」摘要。實際仍以主管機關最新公告為準。
依縣市、家庭成員與所得試算租補／社宅是否符合（可從路線圖「帶看」步驟直接跳轉）。
以下為你提供的 `2.pdf`/截圖資料（單位：新台幣）。依你指定格式拆成兩個表。
| 縣市 | 家庭成員合計不動產限額 | 家庭成員合計動產限額 | 家庭成員平均每人每月所得限額 |
|---|---|---|---|
| 台北市 | 943 萬 | 760 萬 | 71,327 |
| 新北市 | 675 萬 | 479 萬 | 59,150 |
| 桃園市 | 663 萬 | 479 萬 | 58,688 |
| 台中市 | 560 萬 | 479 萬 | 56,270 |
| 台南市 | 560 萬 | 479 萬 | 54,303 |
| 高雄市 | 575 萬 | 479 萬 | 56,140 |
| 金門縣、連江縣 | 443 萬 | 333 萬 | 50,194 |
| 其餘縣市 | 560 萬 | 333 萬 | 54,303 |
右欄為「2 年內新婚家庭 / 育有未成年子女家庭」收入條件。
| 縣市 | 家庭成員平均每人每月所得限額 | 2 年內新婚/育兒：每人每月所得限額 |
|---|---|---|
| 台北市 | 61,137 | 71,327 |
| 新北市 | 50,700 | 59,150 |
| 桃園市 | 50,304 | 58,688 |
| 台中市 | 48,231 | 56,270 |
| 台南市 | 46,545 | 54,303 |
| 高雄市 | 48,120 | 56,140 |
| 金門縣、連江縣 | 43,023 | 50,194 |
| 其餘縣市 | 46,545 | 54,303 |
| 加碼身分/條件 | 倍數 | 切點 |
|---|---|---|
| 單身青年（*註1） | 1.2 倍 | — |
| 新婚家庭（*註2） | 1.3 倍 / 1.5 倍 | 114/12/31前 / 115/1/1後 |
| 育有未成年子女（含胎兒）（*註2） | 1人:1.4 / 2人:1.6 / 3人:1.8 倍 | 114/12/31前 |
| 育有未成年子女（新生兒）（*註2） | 1人:2.0 / 2人:2.5 / 3人:3.0 倍 | 115/1/1後 |
| 經濟弱勢（*註3） | 1.4 倍 | — |
| 社會弱勢（*註4） | 1.2 倍 | — |
目前「300 億租補倍數」已直接依你那張表格放在上方；如果你接著想把「附表四/附表五」的其他身分或補貼金額上限分級也補齊，再把對應頁面丟給我即可。
先選租賃縣市與有無房產，再填所得／財產；不符合時會標示法源。
依您選的租賃縣市，下列區域內不可有房；其他縣市若有房，持分須未滿 40 ㎡。
規定區域： —
租補：納入本人、配偶、未成年子女。 社宅：納入本人及直系親屬（父母、子女、祖父母、孫子女等；配偶視同本人）。 填年所得會自動 ÷12 換算月所得。
請先填寫家庭成員人數
—
有填此欄則租補、社宅均採同一平均所得；未填則依稱謂分別試算。
持分 40 平方公尺以下且其他共有人非家庭成員者，租補、社宅均不列入該筆不動產。
房產、房屋認定＋所得；戶籍、重複補貼等請另查。
房產、房屋認定＋所得、不動產、動產；持分 40 ㎡ 以下不列入不動產。
整合有無房產、租補與社宅試算結論，供現場說明或存檔參考。
法源對照（試算依據）
租補：平均每人每月所得 ＝ 納入成員（本人、配偶、未成年子女）月所得合計 ÷ 納入人數。社宅：納入直系親屬（含配偶視同本人）月所得合計 ÷ 納入人數。填年所得者 ÷12 換算月所得。
租金水準、公證費試算與各式表單等工具；解約退還金額試算請至首頁「催收解約專區」。
根據建物型態、坪數、行政區、屋齡（可輸入建築完成日期〔民國年〕自動帶入）與裝修／區位，快速推算合理租金。
| 縣市別 | 整層（戶） | 獨立套房 |
|---|---|---|
| 臺北市 | 39,000 | 24,000 |
| 新北、桃園、臺中、新竹市、新竹縣 | 35,000 | 21,000 |
| 臺南市、高雄市 | 29,000 | 18,000 |
| 其他縣市（彰化、南投、嘉義、基隆、宜蘭） | 22,000 | 14,000 |
整層＜15 坪，或套房≥15 坪時，會啟動彈性認定：整層／套房兩套標準各算一次，取較高者（總價與單價同套，不混用）。
民國年月日，輸入後將依今日自動帶入屋齡區間
有填寫時，結果區會顯示與評定結果及租金評定收件上限的對照。
評定結果（月）
NT$ 0
* 此計算結果僅供參考，實際租金應以市場行情為準
欠租催收工具（文件產生器、期程試算、強制執行、調解流程圖）與包租／轉租解約退還試算；下方可展開「包租約解約文件」清單與點交流程。
文件產生器
期程・流程
以下為常用空白表單，點「開啟」於新分頁下載或開啟。
標的金額＝房屋現值 與 月租金×租期月數＋押租金相當月數折算金額 二者擇高（併計押租金，與公證費用標準表備考第６點之（１）一致），再對照「公證書並載明逕受強制執行」欄位之公證費。
費率取自司法院「公證費用標準表」欄位：公證書並載明逕受強制執行（119）；90.4.23 起實施版本（表列與你提供之 PDF 一致）。逾2億元部分，表末「以下類推」，試算依每增加 1 千萬元加收 1,500 元推算（與表內逾1億元至2億元間每千萬檔之增幅一致），實際收費仍以公證處認定為準。
📄 開啟：公證費用標準表（PDF）以「總押金」為起點，將水電瓦斯、其他扣款與欠繳（含帳期欠租試算、提前解約違約金）自押金沖抵；合約起租日之「幾號」即每月繳租日，供帳期核對與溢繳週期對齊。若有溢繳應退，於④選「有」後依實際解約日試算（已填起租日者依繳租週期天數分攤；未填則依解約月曆法天數備援）併入淨額，選「無」則不計。試算結果僅供內部核對，實際仍以契約、收據及公司流程為準。
規則摘要：實際解約日若早於「告知解約日＋一個曆法月−1日」，加扣 一個月租金作提前解約違約金（例：告知 5/13 → 須 ≥ 6/12 解約才免扣）。合約起租日之「幾號」即為每月繳租日，③ 帳期欠租與 ④ 溢繳週期對齊皆以此為準。④須選「有溢繳」才會把溢繳應退併入淨額。
欠租金額由下方欠租帳期試算產生；每月繳租日為 ⓪ 合約起租日之「幾號」，與首次欠繳繳租日不一致時，摘要會提醒核對。
試算區間為「首次欠繳之繳租日」至「實際解約日」（含首尾日）。已填 ⓪ 合約起租日時：以起租日之「幾號」為每月繳租日界定每一期（例：每月 5 號繳租＝該期 本月 5 日～次月 4 日），日租金＝月租÷該期天數，再依與上開區間之重疊天數累加。未填起租日時，暫以曆法月分段試算。
若本件有「已先收整月租金、提前解約應退之差額」，請選「有溢繳」；系統依最上方實際解約日試算（解約當日計入使用）：已填合約起租日者，以該起租日之「幾號」界定繳租週期，日租金＝月租÷該期天數，應退＝日租金×解約日次日起至該期末日天數；未填起租日則依解約月曆法天數比例備援。並以 合約起租日之每月繳租日判斷是否為「同號對齊」不計應退。若無此情形，請選「無溢繳」，溢繳不計入淨額。
須先選「有溢繳」才可輸入；與④試算應退一併計入下方合計。
凡有依日租金或比例計算者，逐筆列出「日租金 × 天數 ＝ 金額」，方便與房客／房東核對。
試算結果請自行抄錄至公司結算表，或使用下方空白表單。
「押金沖抵後餘額」＝ 總押金 − 應扣金額合計（水電瓦斯、其他扣項、帳期欠租、提前解約違約金等細項加總；管理費先繳不列入扣款）。⓪ 勾選「管理費有入公司」並填每月管理費者，視為與租金一併繳入公司：③欠租與④溢繳皆依與租金相同之繳租週期（或曆法月備援）比例試算，併入③欠租列或④溢繳合計；未選「有溢繳」時不計管理費溢繳應退。欠繳含：③ 帳期欠租試算（含管理費比例）、提前解約違約金（⓪）。③ 有填合約起租日時，帳期欠租依「繳租週期」（起租日之幾號至次一繳租日前一日）計日租金；未填則暫依曆法月。每月繳租日取自合約起租日之「幾號」。違約金：實際解約日早於「告知＋一曆法月−1日」者加扣一個月租金。④選「有溢繳」且已填「實際解約日」時，已填起租日者依繳租週期天數試算租金與管理費溢繳應退並併入淨額（與起租日之繳租日同號對齊者不計溢繳應退）；未填起租日則依解約月曆法天數備援。選「無溢繳」則不計租金與管理費比例溢繳。若為負數，代表押金不足以吸收扣款。最下方淨額：正數為建議退還房客；若顯示為「房客應補付」，表示房客尚須付錢（金額以正數標示），並非退款。
試算公式與「轉租解約退還金額試算（代租代管適用）」相同，本頁為包租解約結算：房東應退還予公司（與轉租「應退房客」方向相反）。③ 帳期欠租、④ 溢繳之月租基礎：約定月租 2 萬～3.5 萬（含）者依二代健保 −2.11% 換算實匯房東金額；逾 3.5 萬元者依預扣所得＋二代健保合計 −12.11% 換算；未滿 2 萬元不調整（與公司實匯房東一致）。提前解約違約金（⓪）仍依畫面約定月租整額計。以「總押金」為起點，將水電瓦斯、其他扣款與欠繳（含帳期欠租試算、提前解約違約金）自押金沖抵；合約起租日之「幾號」即每月繳租日，供帳期核對與溢繳週期對齊。若有溢繳應退，於④選「有」後依實際解約日試算（已填起租日者依繳租週期天數分攤；未填則依解約月曆法天數備援）併入房東應退還公司之淨額，選「無」則不計。試算結果僅供內部核對，實際仍以契約、收據及公司流程為準。
規則摘要：實際解約日若早於「告知解約日＋一個曆法月−1日」，加扣 一個月租金作提前解約違約金（例：告知 5/13 → 須 ≥ 6/12 解約才免扣），金額為約定月租整額。合約起租日之「幾號」即為每月繳租日，③ 帳期欠租與 ④ 溢繳週期對齊皆以此為準；③④試算用月租於包租件另依二代健保／預扣換算實匯金額（見頁首說明）。④須選「有溢繳」才會把溢繳應退併入「房東應退還公司」淨額。
欠租金額由下方欠租帳期試算產生；每月繳租日為 ⓪ 合約起租日之「幾號」，與首次欠繳繳租日不一致時，摘要會提醒核對。
試算區間為「首次欠繳之繳租日」至「實際解約日」（含首尾日）。已填 ⓪ 合約起租日時：以起租日之「幾號」為每月繳租日界定每一期（例：每月 5 號繳租＝該期 本月 5 日～次月 4 日），日租金＝月租÷該期天數，再依與上開區間之重疊天數累加。未填起租日時，暫以曆法月分段試算。
若本件有「已先收整月租金、提前解約應退之差額」，請選「有溢繳」；系統依最上方實際解約日試算（解約當日計入使用）：已填合約起租日者，以該起租日之「幾號」界定繳租週期，應退＝(約定月租＋管理費)×未使用天數÷該期天數，再扣回整月二代健保／預扣代扣（與公司實匯「月租−代扣＋管理費」一致；代扣不按天數比例）；未填起租日則依解約月曆法天數比例備援。並以 合約起租日之每月繳租日判斷是否為「同號對齊」不計應退。若無此情形，請選「無溢繳」，溢繳不計入「房東應退還公司」淨額。
須先選「有溢繳」才可輸入；與④試算應退一併計入下方合計。
凡有依日租金或比例計算者，逐筆列出「日租金 × 天數 ＝ 金額」，方便與房東核對。
試算結果請自行抄錄至公司結算表，或使用下方空白表單。
「押金沖抵後餘額」＝ 總押金 − 應扣金額合計（水電瓦斯、其他扣項、帳期欠租、提前解約違約金等細項加總；管理費先繳不列入扣款）。⓪ 勾選「管理費有入公司」並填每月管理費者，視為與租金一併繳入公司：③欠租與④溢繳皆依與租金相同之繳租週期（或曆法月備援）比例試算，併入③欠租列或④溢繳合計；未選「有溢繳」時不計管理費溢繳應退。欠繳含：③ 帳期欠租試算（含管理費比例）、提前解約違約金（⓪）。③ 有填合約起租日時，帳期欠租依「繳租週期」（起租日之幾號至次一繳租日前一日）計日租金；未填則暫依曆法月。包租件③④之租金試算：約定月租 2 萬～3.5 萬（含）依二代健保 −2.11%、逾 3.5 萬元依預扣＋二代健保 −12.11% 換算為實匯房東金額；未滿 2 萬元不調整；提前解約違約金仍為約定月租整額；管理費比例試算以填寫之管理費金額為準（不另扣代扣）。每月繳租日取自合約起租日之「幾號」。違約金：實際解約日早於「告知＋一曆法月−1日」者加扣一個月租金。④選「有溢繳」且已填「實際解約日」時，已填起租日者依繳租週期天數試算租金與管理費溢繳應退並併入淨額（與起租日之繳租日同號對齊者不計溢繳應退）；未填起租日則依解約月曆法天數備援。選「無溢繳」則不計租金與管理費比例溢繳。若為負數，代表押金不足以吸收扣款。最下方淨額：正數為房東應退還／付予公司；若顯示為「公司應付房東」，表示公司尚須支付房東（金額以正數標示），並非房東退款給公司。
依你提供的圖表整理：低收入戶/中低收入戶資格審核標準（平均所得、動產限額、不動產限額），以及低收入戶類別條件一覽。
| 地區別 | 平均所得 (每人每月) |
動產限額 (存款加投資等) |
不動產限額 (每戶) |
|---|---|---|---|
| 臺灣省 | 18,515 元 | 每人 96,000 元 | 385 萬元 |
| 臺北市 | 20,744 元 | 每人 150,000 元 | 837 萬元 |
| 新北市 | 18,750 元 | 每人 100,000 元 | 472 萬元 |
| 桃園市 | 17,186 元 | 每人 96,000 元 | 470 萬元 |
| 臺中市 | 16,431 元 | 每人 96,000 元 | 386 萬元 |
| 臺南市 | 15,515 元 | 每人 96,000 元 | 385 萬元 |
| 高雄市 | 16,970 元 | 每人 96,000 元 | 397 萬元 |
| 福建省 (金門縣、連江縣) | 18,173 元 | 戶內（4口內）每年 40 萬元；第 5 口起每增加 1 口得增加 10 萬元 | 307 萬元 |
| 地區別 | 平均所得 (每人每月) |
動產限額 (存款加投資等) |
不動產限額 (每戶) |
|---|---|---|---|
| 臺灣省 | 28,273 元 | 每人 144,000 元 | 578 萬元 |
| 臺北市 | 29,635 元 | 每人 160,000 元 | 992 萬元 |
| 新北市 | 26,625 元 | 每人 150,000 元 | 708 萬元 |
| 桃園市 | 25,779 元 | 每人 144,000 元 | 705 萬元 |
| 臺中市 | 24,647 元 | 每人 143,400 元 | 579 萬元 |
| 臺南市 | 28,273 元 | 每人 143,400 元 | 578 萬元 |
| 高雄市 | 25,455 元 | 每人 143,400 元 | 596 萬元 |
| 福建省 (金門縣、連江縣) | 22,760 元 | 戶內（4口內）每年 60 萬元；第 5 口起每增加 1 口得增加 15 萬元 | 461 萬元 |
一生一次 10%、一生一屋 10%、重購退稅。用於快速判斷客戶是否有節稅空間。
已用過「一生一次」後，再出售自用住宅用地，符合條件仍可再享 10%。
以下為徵信／聯徵類畫面之人工核對重點（與系統勾選「是／否」對照）；實際仍以公司內部規範、合作機構及最新公告為準。畫面欄位名稱可能隨版本調整，請以當下系統為準。
系統畫面範例（可點圖放大瀏覽）
徵信報告中若列有 BLL 黑名單（或同等欄位）為「是」／命中者，視為不符合信任租通過條件。
若 監理站罰單中「不可線上繳款」筆數超過 3 筆，視為不符合信任租通過條件。
於 「拒往被查次數（半年內）」或拒往被查明細區塊判讀：
徵信畫面若顯示 東吳評等為 D、E、F（低於 C），不能包租；評等 C 以上（含 C）始得進行包租相關進件（實際以當次徵信報告與主管核定為準）。
對照範例圖右上角「東吳評分／東吳評等」欄位（如評等 E）。
部分縣市因地理位置/交通成本/服務密度，暫不便派員現場服務。此類案件建議改採：房東先自行招租成功，再由公司協助社宅進件。
為提升房東後續進件意願，若房東自行招租成功且公司完成社宅進件，提供回饋：冷氣清洗 1 台（基本清洗）。
流程：房客死亡 → 繼承人取得死亡證明 → 確認繼承/拋棄繼承 → 與房東溝通 → 承接租約或申請解約 → 繳清租金與點交房屋 → 押金返還與遺物清理。
問答後產生建議步驟
本件是否為續約案件？
📌 此流程用於避免後續結案、退費、點交爭議，務必確實執行。
常用表單／追蹤表快速入口。
引導具備成熟經驗之租管師，從「個人績效貢獻者」轉型為可複製經驗、放大產出、帶動跨區成果的管理型人才。
在維持自身穩定績效下，透過制度理解、流程掌握與經驗傳遞，縮短團隊作業時間、提升續約品質，強化包租結構穩定。
| 階段 | 達成條件 | 獎金 |
|---|---|---|
| 第一階段 基本跨區 KPI |
|
3,000 元 |
| 第二階段 全數達標加碼 |
|
再加 5,000 元 |
| 項目 | 條件 | 點數 |
|---|---|---|
| 新媒合 |
|
2 / 8 / 4 / -4 |
| 續約 |
|
2 / 6 |
| 再媒合 | 解約再媒合：1 個月內 +8；1~3 個月內 +4；3 個月後未完成 -4 | 8 / 4 / -4 |
| 客戶管理 |
|
-5 / -10 / 1~4 / +1 / -2 |
星鴻社宅工具箱
先選工作專線；路線圖、速查與工具都在專線裡。
站內捷徑
建議：任務板打卡 → 進專線跟路線圖 → 有疑問問主管
像遊戲一樣累積 XP、完成每日／每週任務；資料存在本機伺服器，主管用後台查看。
後台：admin/newbie-dashboard.html（需先執行「啟動含追蹤.bat」）
快速比較四種租賃模式與社會住宅優惠，讓房東一目了然且更快掌握稅務差異。
* 稅額計算採用：應稅所得 × 稅率。
* 法律風險：無報稅可能面臨罰款、補稅或刑事責任。
請選擇實務流程與案例，或直接進入聲請狀產生器填寫產生 PDF。須以已公證且載明逕受強制執行之租賃契約為執行名義。
使用聲請狀產生器產生 PDF 時，第 3 頁附證物清單供內部勾選、主管簽名，無須隨狀繳法院。
依司法院「民事聲請狀（強制執行）」表格格式重繪，中文標楷體、英數 Times New Roman。填寫後產生 2 頁 PDF 列印至法院遞狀。* 為必填欄位。
逐筆填寫積欠項目與金額（例：113/12 租金、管理費、半額押金…），系統自動加總為訴訟標的合計。
欠租明細預覽：（請至少新增一筆積欠項目）
供訴狀「事由」段落帶入；日期請填民國年。
預設一位債務人；二人共租時可新增第二位（訴狀表格會多一列）。
※ 本工具僅協助套印格式，不構成法律意見。遞狀前請主管／法務覆核公證書字號、金額與當事人資料。須以已公證且載明逕受強制執行之租賃契約為執行名義。
房客積欠租金發生租賃糾紛時，可向所轄鄉鎮市區調解委員會聲請調解。下方流程圖中，有標示「開啟範例」的區塊可點擊，於新分頁開啟對應範例文件，供內部對照格式與送件內容。
實際送件請依當地調解委員會最新規定與主管指示辦理；範例文件僅供內部參考，請勿外流。
請先選擇版本，填寫欄位後產生文字，可複製至 LINE 或簡訊。虛擬帳號：選案件區域後輸入承租人身分證字號即可（社宅包租三年合約前綴＋身分證）。
資料來源：內政部不動產資訊平台 — 直轄市、縣(市)政府辦理單位
中央諮詢專線：(02)7729-8003（週一至週五 08:00～18:00）
| 縣市別 | 受理單位 | 地址 | 電話 | 傳真 | 臨櫃時間 |
|---|
受理窗口、電話與臨櫃時間請以官網最新公告為準。
※ 僅協助產出關懷通知單，不構成法律意見。首次產生 PDF 若需載入標楷體，可能需等待十餘秒。
依中華郵政存證信函格式產生 PDF。填寫後下載列印，至郵局寄發。
選擇範本 → 填寫契約資訊 → 內文會自動帶入（亦可手動微調）→ 按「產生 PDF 文件」。
可直接雙擊 index.html 使用；請將整份資料夾一併提供（須含 js/lal-font、js 等）。首次產生 PDF 會自動載入內嵌標楷體（約 50MB，需十餘秒）。收件地址為租屋處；副本多為戶籍地。僅收件人列印 3 份；有副本列印 4 份。
